La locazione turistica è un contratto di locazione ad uso abitativo caratterizzato dalla durata limitata nel tempo e avente finalità esclusivamente turistiche.
Pur in mancanza di una definizione normativa, la locazione turistica è connotata dalle seguenti caratteristiche:

• è rivolta a soggetti che soggiornano nell’immobile per soddisfare esigenze di natura turistica (e non esigenze abitative stabili);
• ha ad oggetto la mera concessione in godimento dell’appartamento, senza prestazione, durante la locazione, di servizi aggiuntivi, che invece caratterizzano le attività ricettive quali bed & breakfast, affittacamere, case vacanze (non devono essere previste la colazione, la ristorazione, la pulizia delle camere e dei bagni durante il soggiorno, il cambio delle lenzuola, ecc.).

Normativa

Le norme alle quali occorre fare riferimento sono:

• l’art. 53 dell’Allegato 1 al c.d. “Codice del Turismo” (DLgs. 79/2011), relativo alle “Locazioni ad uso abitativo aventi finalità turistiche”, che rinvia alle norme del codice civile (artt. 1571 ss. c.c.);
• gli artt. 1571 ss. c.c.;
• l’art. 1 co. 4 della L. 431/98 in tema di forma del contratto di locazione ad uso abitativo.

Inoltre, a seguito della dichiarazione di incostituzionalità dell’art. 12 dell’Allegato 1 al DLgs. 79/2011 (Corte Cost. 5.4.2012 n. 80), alcuni adempimenti di tipo amministrativo relativi alle locazioni turistiche sono stati definiti dalle Regioni, che in qualche caso hanno anche provveduto ad elaborare una definizione propria di locazione turistica.

Disciplina

Forma

Gli interpreti ritengono che il contratto di locazione turistica debba essere concluso in forma scritta a pena di nullità, in applicazione dell’art. 1 co. 4 della L. 431/98.

Durata

In virtù del rinvio dell’art. 53 dell’Allegato 1 al DLgs. 79/2011 al codice civile, le parti del contratto di locazione turistica possono liberamente pattuire la durata del contratto, ai sensi dell’art. 1573 c.c.
In particolare, le parti possono stabilire:

• una locazione turistica di lunga durata, ad es. annuale, o pluriennale per determinati periodi dell’anno;
• una locazione turistica di breve durata, non maggiore di 30 giorni, in cui vengono specificate anche le condizioni di recesso, le spese accessorie, ecc.;
• una locazione turistica di durata di un week-end, in cui ad esempio, verrà indicata una pattuizione forfetaria relativa ai consumi di luce, acqua, ecc.

Canone

Per il rinvio al codice civile ad opera dell’art. 53 dell’Allegato 1 al DLgs. 79/2011, le parti possono pattuire liberamente anche il canone di locazione.

Obblighi delle parti

Come previsto dalle norme del codice civile in materia di locazione, il locatore a fini turistici deve (art. 1575 c.c.):

• consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;
• mantenerla in stato da servire all’uso convenuto;
• garantire il pacifico godimento durante la locazione.

Il conduttore è obbligato (ex art. 1587 c.c.) a:

• servirsi della cosa secondo l’uso pattuito (o desunto dalle circostanze) e con la diligenza dell’uomo medio;
• pagare il corrispettivo nei termini pattuiti;
• restituire la cosa al locatore, a fine locazione, nello stato in cui l’ha ricevuta (salvo il possibile deterioramento risultante dall’uso della cosa dedotta in contratto).

Disciplina regionale

Molte Regioni hanno emanato leggi regionali per disciplinare le attività ricettizie extra-alberghiere.
Di seguito sono riportati in forma tabellare gli articoli relativi alla locazione turistica contenuti nelle singole leggi regionali, ove presenti.

Adempimenti

I soggetti che concedono in locazione immobili ad uso turistico sono tenuti anche ad adempimenti amministrativi. In particolare:

• i soggetti che locano immobili ad uso turistico sono tenuti all’iscrizione al sito AlloggiatiWeb per finalità di tutela della pubblica sicurezza (art. 109 co. 3 del RD 773/31);
• in qualche caso, inoltre, alcune Regioni prevedono ulteriori adempimenti a carico dei locatori (la comunicazione delle unità abitative date in locazione ad uso turistico al Comune territorialmente competente, con possibilità di ottenere un codice identificativo dell’unità, la comunicazione dei flussi turistici a fini statistici).

Novità del DL 145/2023 (c.d. decreto “Anticipi”)

L’art. 13-ter DL 18.10.2023 n. 145 (c.d. decreto “Anticipi” o “collegato” al Ddl. di bilancio 2024), convertito in L. 15.12.2023 n. 191, ha introdotto alcuni obblighi per le unità immobiliari ad uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche, che troveranno applicazione a decorrere dal sessantesimo giorno successivo alla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale dell’avviso attestante l’entrata in funzione della banca dati nazionale e del portale telematico del Ministero del Turismo per l’assegnazione del CIN.
La banca dati in questione è stata istituita dal DL 34/2019 (c.d. “decreto crescita”) convertito con L. 58/2019, con l’obiettivo di raccogliere i codici identificativi delle strutture, al fine di migliorare la qualità dell’offerta turistica e consentire la verifica della corrispondenza dell’offerta proposta a quella dichiarata in banca dati. Con il decreto 29.9.2021 n. 1782, il Ministero del Turismo ha individuato le modalità per la realizzazione e la gestione della banca dati, stabilendo che le regole di accesso alla piattaforma saranno definite da un protocollo d’intesa concluso tra il Ministero e le Regioni e le Province autonome entro 90 giorni dalla pubblicazione del decreto.
I nuovi adempimenti per le unità immobiliari ad uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche riguardano chiunque propone o concede in locazione, per finalità turistiche, una unità immobiliare ad uso abitativo o una porzione di essa e comprendono:

• l’obbligo di dotarsi di un codice identificativo nazionale (CIN), assegnato dal Ministero del Turismo, il cui inadempimento è sanzionato con la sanzione pecuniaria da 800,00 a 8.000,00 euro in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile. Se l’unità abitativa è dotata di un codice identificativo locale, l’ente territorialmente competente dovrà procedere all’automatica ricodificazione come CIN e alla trasmissione dei codici al Ministero del Turismo unitamente ai dati in suo possesso relativi alle unità immobiliari;
• l’obbligo di esporre il CIN all’esterno dello stabile in cui è collocato l’appartamento o la struttura ricettiva, assicurando il rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici e di indicarlo in ogni annuncio ovunque pubblicato e comunicato. Tale obbligo riguarda anche i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare e che gestiscono portali telematici. La mancata esposizione e indicazione del CIN è punita con la sanzione pecuniaria da 500,00 a 5.000,00 euro in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile, applicata per ciascuna struttura o unità immobiliare per la quale la violazione sia stata accertata, oltre all’immediata rimozione dell’annuncio irregolare pubblicato;
• l’obbligo di dotarsi di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti e di estintori portatili a norma di legge da ubicare in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimità degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo e, in ogni caso, da installare in ragione di uno ogni 200 metri quadrati di pavimento, o frazione, con un minimo di un estintore per piano, con la sanzione pecuniaria da 600,00 a 6.000,00 euro per ciascuna violazione accertata;
• per le unità gestite in forma imprenditoriale, l’obbligo di rispettare i requisiti di sicurezza degli impianti come prescritti dalla normativa statale e regionale vigente, con le sanzioni previste dalla medesima normativa;
• per le unità gestite in forma imprenditoriale, l’obbligo di presentare segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) presso lo sportello unico per le attività produttive (SUAP) del Comune nel cui territorio è svolta l’attività. La mancata presentazione della SCIA è punita con la sanzione pecuniaria da 2.000,00 a 10.000,00 euro, in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile.

* Fonte Eutekne.