Superbonus: la detrazione secondo quote diverse rispetto alla tabella millesimale

Le spese relative ai lavori eseguiti dal condominio sulle parti comuni, devono essere ripartite tra in singoli comproprietari in ragione delle tabelle millesimali. Le assemblee condominiali per il superbonus sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio. Fonte Fiscal Focus.

Il Superbonus rappresenta un’agevolazione che è stata concepita soprattutto per gli interventi effettuati dai condomini, quindi sulle parti comuni dell’edificio. In tale ipotesi sarà l’amministratore a ripartire gli oneri sostenuti per il miglioramento della resa energetica dell’edificio e quindi per i lavori sostenuti con riferimento alle parti comuni

In particolare, l’art. 119, comma 9 del D.L. n. 34/2020 prevede alla lettera a) che la detrazione si applica agli interventi effettuati dai condomìni. Possono beneficiarne tutti i proprietari, i titolari di diritti reali o detentori di unità immobiliari rientranti in qualsiasi categoria catastale che hanno sostenuto le spese per la parte a loro debito secondo la previsione della tabella millesimale.
Per ciò che riguarda la categoria catastale è necessario, secondo le indicazioni di cui alla circolare n. 24/E del 2020, che il fabbricato sia a prevalente destinazione abitativa.

Le spese relative ai lavori eseguiti dal condominio sulle parti comuni, devono essere ripartite tra in singoli comproprietari in ragione dei millesimi o dei diversi criteri previsti dall’articolo 1123 del codice civile. Si deve quindi tenere conto, come detto, della “tabella millesimale” salvo diversa convenzione. La norma può quindi essere drogata.

Il tema deve essere affrontato tenendo conto della previsione di cui al successivo comma
9-bis. La disposizione prevede che “Le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui al presente articolo e degli eventuali
finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio. Le deliberazioni dell’assemblea del condominio, aventi per oggetto l’imputazione a uno o più condomini dell’intera spesa dell’intervento deliberato, sono valide se approvate con le stesse modalità di cui al periodo precedente e a condizione che i condomini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole”.

La spettanza dell’intera detrazione in favore del soggetto che ha sostenuto la spesa, era già stata precedentemente confermata dall’Agenzia delle Entrate. La circolare 8 luglio 2020 n. 19,
ha precisato come il singolo condomino possa fruire della detrazione per i lavori effettuati sulle parti comuni degli edifici residenziali, in ragione dei millesimi di proprietà o dei diversi criteri applicabili ai sensi degli artt. 1123 e seguenti c.c., secondo cui “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”.

Nello specifico la diversa ripartizione decisa dall’assemblea, ove solo alcuni condomini decidano di farsi carico dell’intera spesa, rappresenta la “diversa convenzione” ex art. 1123 c.c. eccedente il valore della proprietà di ciascuno, che legittima la detrazione stessa.

La medesima soluzione può essere fatta valere con riferimento al condominio minimo, ma sarà
necessario prestare particolare attenzione ai profili formali delle diverse scelte assunte rispetto
al riparto secondo criteri diversi rispetto alle quote millesimali.

In presenza di un condominio “minimo”, cioè composto da non più di otto condomini, si applicano le disposizioni del codice civile, ma non è obbligatorio procedere alla nomina
dell’amministratore. L’articolo 1129 del codice civile prevede che quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina dell’amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria o su ricorso di uno o più condomini o dall’amministratore dimissionario.
L’amministratore, ove la nomina sia obbligatoria, è tenuto all’apertura di un apposito conto corrente intestato al condominio. Invece, la predisposizione del regolamento è obbligatoria solo se il numero di condomini è superiore alle dieci unità.

Se il numero di condòmini è inferiore a nove, secondo la tesi dell’Amministrazione Finanziaria
esiste un “condominio di fatto”. Pertanto se, come è probabile, non è stato nominato un amministratore, non è necessario effettuare la richiesta del codice fiscale. In tal caso, al fine di fruire della detrazione, per beneficiare della detrazione delle spese effettuate sulle parti comuni dell’edificio, “può essere utilizzato il codice fiscale del condomino che ha effettuato i connessi adempimenti”. È necessario però fornire la dimostrazione l’avvenuta esecuzione dei lavori sulle parti comuni dell’edificio.

Si supponga, ad esempio, che un edificio sia composto da due sole unità abitative non indipendenti di proprietà di due diversi soggetti. Si supponga anche che le quote millesimali siano eguali. Affinché uno dei due proprietari possa considerare in detrazione l’intera spesa dell’intervento effettuato sulle parti comuni devono essere contestualmente verificate due
condizioni. L’assemblea, composta unicamente dai due proprietari dovrà deliberare in tal senso. Inoltre uno dei due proprietari, che si accollerà integralmente la spesa, dovrà esprimere il consenso in tal senso.

Le due condizioni dovranno però risultare formalmente da un apposito verbale nonostante il condominio sia composto solamente da due persone fisiche. Infatti, la sussistenza delle
predette condizioni dovrà essere preventivamente verificata, ad esempio, dal professionista o
dal responsabile del CAF incaricato dell’apposizione del visto di conformità. Inoltre, la stessa Agenzia delle Entrate, al fine di verificare la sussistenza del diritto a fruire della detrazione da parte del soggetto che si è accollato l’intero costo, potrà chiedere la documentazione necessaria per effettuare i necessari riscontri.